Promisiunea de vânzare=cumpărare (cunoscută și sub denumirea de antecontract) reprezintă un acord încheiat între părți, prin care una dintre ele (promitentul) se angajează față de cealaltă parte (beneficiarul) să încheie ulterior un contract, având elementele stabilite în prealabil în antecontractul semnat.
Acest act reprezintă acordul de voințe al părților cu privire la obiectul, prețul și termenul la care urmează a fi încheiat contractul final.
Legislația stabilește că poate face obiectul unei promisiuni de vânzare-cumpărare orice bun, mobil sau imobil, de care părțile pot să dispună.
Este important de menționat că promisiunea de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic, iar obligațiile izvorâte din acesta sunt obligații de a face, nu este necesară capacitatea legală de a încheia acte de dispoziție la momentul semnării antecontractului, însă este necesară la momentul încheierii contractului final de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie să includă în mod obligatoriu elementele esențiale ale contractului, precum obiectul vânzării, prețul bunului, termenul de încheiere a tranzacției și alte clauze considerate importante de către părți.
În cazul neexecutării promisiunii de către promitent, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate condițiile de validitate și valabilitate sunt îndeplinite.
Cu privire la soluțiile în caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare-cumpărare, legea prevede că partea prejudiciată poate solicita daune-interese și poate cere rezoluțiunea antecontractului, dar nu mai poate obliga cealaltă parte la încheierea contractului final de vânzare.
De asemenea, este important de menționat că nu constituie promisiune de a contracta convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract. Antecontractul trebuie să conțină toate elementele esențiale cu privire la bunul ce urmează a fi vândut.
Obligațiile izvorâte dintr-un antecontract sunt obligații de a face.
Conform articolului 2386 din Codul Civil, promitentul cumpărător beneficiază de ipotecă legală pentru neexecutarea promisiunii de a contracta, având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară.
Avocat BARĂU TUDOR
