Arendarea este un contract prin care una dintre părţi, numită arendator, transmite dreptul asupra bunurilor sale agricole, celeilalte părţi, numită arendaş, pentru a fi exploatate o perioadă de timp, în schimbul unui preţ, denumită arendă.
Contractul de arendare este reglementat în Codul civil, Cartea a V-a „Despre obligaţii”, Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Capitolul V „Contractul de locaţiune”, Secţiunea a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”, art. 1836-1850.
Contractul de arendare se încheie între arendator şi arendaş care pot fi atât persoane fizice sau persoane juridice pentru o durată determinată.
Există și o exepție în situația în care, durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care terenul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul conform art. 1837 Noul Cod Civil.
Contractul de arendare are ca obiect, bunurile agricole arendate şi contravaloarea arendei, preţul arendării.
Art. 1836 Cod Civil, arată categoria de bunuri agricole ce pof face obectul arendei sunt:
– terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
– animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
Bunurile ce fac obiectul arendării pot fi deopotrivă mobile sau imobile şi trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
– să existe în momentul încheierii contractului;
– să fie determinate individual sau generic;
– să fie licite şi posibile;
– să fie în proprietatea arendatorului sau în posesia uzufructuarului sau deţinătorului legal şi să fie în circuitul civil, conform art. 1229 Noul Cod Civil
Arenda reprezintă preţul arendării (şi obiectul prestaţiei arendaşului).
De principiu, arenda se poate plăti în produse sau în bani.
În lipsa unei reglementări exprese, stabilirea cuantumului arendei revine părţilor.
Arendarea este un contract solemn.
Potrivit art. 1838 alin. 1 Noul Cod Civil, ad validitatem „contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă”.
Contractul de arendare se încheie, de regulă, în trei exemplare: câte un exemplar pentru fiecare parte şi un exemplar care se depune la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate.
Forma solemnă presupune, în principiu, contractul scris (al cărui model este prevăzut de lege) şi înregistrat la consiliul local.
Ca excepţie, când obiectul arendării este un imobil, efectele faţă de terţi se produc şi prin notarea dreptului arendaşului în cartea funciară (art. 902 alin. Noul Cod Civil).
Nerespectarea formei solemne cerute de lege se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului (art. 1838 alin. 1 Noul Cod Civil).
Contractul se înregistrează într-un registru special.
Nedepunerea contractului atrage doar „sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere” (art. 1838 alin. 2 Noul Cod Civil).
Pentru opozabilitatea contractului de arendare se realizează prin înregistrarea contractului într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local pe a cărui rază se află bunurile arendate (art. 1838 alin. 3 Noul Cod Civil).
Obligaţiile arendatorului
Arendatorul este obligat să predea bunurile arendate în termenul şi în condiţiile stabilite, să garanteze pe arendaş pentru liniştita şi utila exploatare a lucrului.
Obligaţia de predare a arendatorului presupune trecerea bunurilor asupra arendaşului, în starea corespunzătoare exploatării agricole.
După predare, arendatorul este obligat, în continuare, să efectueze reparaţiile capitale pentru menţinerea stării de folosinţă corespunzătoare pe tot timpul derulării contractului, potrivit naturii sale sau a celei conferite prin voinţa părţilor.
Dacă la predarea efectivă a bunurilor agricole arendate se constată că terenul are o suprafaţă mai mică sau mai mare decât cea prevăzută în contract, se va putea cere micşorarea sau majorarea preţului (arendei).
Obligaţia de garanţie a arendatorului vizează folosinţa liniştită şi utilă a bunului dat în arendă.
Arendatorul trebuie să garanteze împotriva oricăror tulburări de drept şi de fapt, precum şi împotriva viciilor ascunse ale bunului.
în calitatea sa de proprietar, arendatorul mai are obligaţia de a achita impozitele şi taxele datorate pentru bunurile agricole arendate.
Obligaţiile arendaşului
Obligaţia de plată a arendei constituie principala obligație a arendaşului.
Arenda se plăteşte la termenele, locurile şi în condiţiile stabilite în contract. De regulă, plata se face la domiciliul arendaşului.
Arenda se plăteşte în bani sau în produse.
Atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş (art. 1844 Noul Cod Civil).
În lipsa unei clauze contrare, arendaşul poate cere o scădere proporţională a arendei atunci când toată recolta sau minimum jumătate din ea a pierit prin caz fortuit la culegerea ei şi aceasta chiar şi atunci când ar fi fost asigurat şi despăgubit.
Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum şi cele înregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract (art. 1845 Noul Cod Civil).
Dacă „contractul nu prevede termenele şi modalităţile de plată a chiriei (arendei, s.n.), executarea silită a obligaţiei se face în termenele şi modalităţile prevăzute de legislaţia aplicabilă” (art. 136 din Legea nr. 71/2011).
Obligaţia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar constă în cultivarea terenului pe care le-ar fi depus însuşi proprietarul bunului agricol.
Arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat, numai cu acordul prealabil, dat în scris, de către proprietar (art. 1839 Noul Cod Civil).
Obligaţia de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale revine, de asemenea, arendaşului (art. 1840 Noul Cod Civil).
Obligaţia de restituirea lucrului revine arendaşului la încetarea contractului, când trebuie să restituie bunurile arendate în starea în care le-a primit conform inventarului (procesului-verbal) făcut la predare.
Dacă arendaşul refuză restituirea bunurilor agricole, restituirea poate fi cerută pe calea unei acţiuni în revendicare (dacă arendatorul este proprietarul bunurilor respective) sau pe calea unei acţiuni personale ex contractu (dacă arendatorul este un uzufructuar sau un deţinător legal).
Cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare sunt tot în sarcina arendaşului (art. 1838 alin. 5 Noul Cod Civil).
Arendaşul nu poate cesiona contractul şi nici subarenda (art. 1847 Noul Cod Civil).
Ca excepţie, cu acordul scris al arendatorului, arendaşul poate să cesioneze contractul de arendare soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori (art. 1846 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 1849 Noul Cod Civil, arendaşul are drept de preempţiune la vânzarea bunurile agricole arendate (în condiţiile art. 1730 şi urm. Noul Cod Civil).
Pieirea fortuită, în tot sau în parte, a bunurilor agricole arendate este suportată de arendator, în calitatea sa de proprietar, potrivit regulilor generale art. 558 Noul Cod Civil.
Arendaşul va fi ţinut să facă dovada că pieirea s-a produs dintr-o cauză străină (forţă majoră sau caz fortuit), adică fără culpa sa.
Când arendatorul nu este proprietarul bunului, ci un alt titular de drepturi reale (de exemplu, un uzufructuar), el „va suporta şi riscul lucrului, corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra lucrului”.
Dacă arendaşul a fost pus în întârziere, chiar dacă pierirea lucrului a fost fortuită, riscul va fi suportat totuşi de acesta, în calitatea sa de debitor al obligaţiei de restituire a bunului agricol.
Potrivit art. 1841 alin. 1 Noul Cod Civil, atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităti determinate de produse agricole .
Arendașul nu poate obţine reducerea arendei „în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă” sau „atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului” (art. 1842 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 1843 alin. 1 Noul Cod Civil, atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărţit este suportată proporţional şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune în despăgubire împotriva celeilalte.
Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor şi una dintre părţi întârzie în mod culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp (art. 1843 alin. 2 Noul Cod Civil).
Dacă arenda urmează a fi plătită în echivalentul în lei (reprezentând valoarea produselor agricole), arendatorul nu va suporta riscul pieirii lor după recoltare, el nefiind proprietar al produselor agricole, ci creditorul unei creanţe băneşti.
În cazurile prevăzute de art. 1841-1843 Noul Cod Civil, dacă încheierea contractului de asigurare pentru riscul pierii fortuite a recoltei era obligatorie, potrivit legii sau contractului de arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş, proporţional cu suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei (art. 135 alin. 1 din Legea nr. 71/2011).
În cazul necontractării asigurării, partea obligată să contracteze asigurarea răspunde faţă de cealaltă parte pentru prejudiciul cauzat (art. 135 alin. 2 din Legea nr. 71/2011).
Încetarea şi reînnoirea contractului de arendare
Arendarea încetează odată cu producerea efectelor sale. Deoarece arendarea are executare succesivă, iar durata este de esenţa acesteia, încetarea contractului se va produce, de regulă, la expirarea termenului (dar ea poate înceta şi înainte de a ajunge la termen).
Potrivit art. 1850 Noul Cod Civil, contractul de arendare încetează (în mod special) „prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului”. Rezultă că arendarea este un contract cu caracter intuitu personae.
Potrivit art. 1811 Noul Cod Civil, atunci când locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea încheiată anterior, după cum au fost respectate formalităţile de publicitate sau dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.
Potrivit art. 1848 alin. 1 Noul Cod Civil, contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an.
Precizăm că reînnoirea arendării înseamnă un nou contract de arendare, ceea ce presupune îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate de fond şi de formă (cerute de art. 1179 Noul Cod Civil, la data reînnoirii).
Avocat BARĂU TUDOR
