Răspunderea pentru viciile de construcție este un domeniu complex reglementat de Codul Civil și Legea nr. 10/1995 (privind calitatea în construcții), fiind benefice pentru protejarea proprietarilor de imobile.
Acțiunea în justiție vizează recuperarea prejudiciului cauzat de defecte care afectează integritatea, funcționalitatea sau siguranța clădirii.
Răspunderea este adesea solidară, permițând proprietarului să acționeze mai multe părți.
- Delimitarea Răspunderii: Temeiuri și Calități
Identificarea părții responsabile depinde de calitatea juridică a celui care a vândut sau a executat lucrarea.
- Răspunderea Constructorului (Antreprenorul)
Constructorul răspunde pe baza temeiul răspunderii contractuale, conform Art. 1876 Cod Civil (Reguli speciale pentru contractul de antrepriză) și Legii 10/1995. Acesta răspunde pentru:
Viciile de execuție: Lucrări realizate neconform cu proiectul sau normele tehnice. Exemplu concret: Constructorul montează izolația termică a acoperișului fără barieră de vapori, ducând la condens și mucegai. Răspunde pentru costurile de refacere a întregului acoperiș.
Viciile materialelor: Dacă materialele au fost procurate de constructor și sunt de proastă calitate.
- Răspunderea Vânzătorului (Dezvoltatorul)
Vânzătorul răspunde față de cumpărător pe temeiul garanției pentru vicii ascunse (Art. 1707 și urm. Cod Civil), indiferent dacă este sau nu constructorul clădirii.
Vânzătorul răspunde pentru orice defect care nu putea fi descoperit la momentul vânzării (recepției) și care face bunul impropriu destinației. Răspunderea vânzătorului este independentă de culpa sa.
Exemplu concret: Un dezvoltator vinde un apartament unde, la șase luni după mutare, apar fisuri structurale din cauza unei fundații necorespunzătoare. Vânzătorul răspunde pentru viciul ascuns, chiar dacă viciul a fost cauzat de subantreprenor sau de o eroare de proiectare.
Proprietarul poate invoca termene de răspundere legale: 10 ani pentru viciile structurii de rezistență a construcției, de la data recepției finale, și 3 ani pentru alte vicii ascunse, de la data descoperirii lor.
- Cine Poate Cerea Despăgubiri și De Ce (Tipuri de Vicii)
Acțiunea în instanță poate fi introdusă de orice persoană care a suferit un prejudiciu direct din cauza viciului: cumpărătorul/proprietarul, Asociația de Proprietari (pentru viciile care afectează părțile comune) sau terții vătămați (în caz de ruina edificiului). Proprietarul trebuie să demonstreze existența prejudiciului și a legăturii de cauzalitate, în funcție de tipul de viciu:
- Viciu de Proiectare/Structură
Acestea sunt cele mai grave, afectând siguranța clădirii.
Exemplu concret: Un bloc este construit cu stâlpi insuficienți, determinând risc seismic major sau tasări diferențiate. Proprietarul cere compensații pentru costul consolidării sau chiar rezoluțiunea vânzării (anularea contractului).
- Viciu de Instalații
Defecte la sistemele de apă, canalizare, electricitate sau încălzire.
Exemplu concret: Țevi de proastă calitate care se sparg și inundă apartamentul la scurt timp după recepție. Proprietarul cere înlăturarea viciilor (reparații) pe cheltuiala constructorului și acoperirea daunelor materiale colaterale (mobilier distrus).
- Viciu de Finisaje și Izolații
Defecte care afectează confortul și utilizarea normală a imobilului.
Exemplu concret: Izolația termică este aplicată incorect, ducând la pierderi masive de căldură și costuri mari la încălzire. Proprietarul solicită fie reparația (înlăturarea viciului), fie o reducere a prețului (acțiune estimatorie), echivalentă cu costul remedierii.
III. Procedura și Acțiunile Juridice Disponibile
Proprietarul are la dispoziție un set de pași clari pentru a recupera banii:
Pasul 1: Notificarea Viciului și Expertiza Extrajudiciară
Proprietarul trebuie să trimită o notificare scrisă vânzătorului/constructorului imediat după descoperirea viciului. Dacă partea responsabilă refuză să remedieze, se angajează un Expert Tehnic Atestat care întocmește un Raport de Expertiză Extrajudiciară. Acest raport este esențial, deoarece stabilește: dacă defectul este un viciu ascuns, cauza viciului (execuție, proiectare, material) și costul exact al reparațiilor.
Pasul 2: Acțiunea în Instanță
Dacă negocierea eșuează, proprietarul introduce acțiunea în instanță, având un drept de opțiune (Art. 1710 C. Civ.) între:
Executarea obligației: Obligarea pârâtului să repare viciile pe cheltuiala sa.
Acțiunea Estimatorie: Reducerea corespunzătoare a prețului plătit.
Rezoluțiunea Contractului: Anularea vânzării și restituirea prețului (doar pentru vicii extrem de grave).
Pasul 3: Expertiza Judiciară
În cadrul procesului, instanța va dispune o Expertiză Tehnică Judiciară, care devine proba determinantă, confirmând sau infirmând concluziile expertizei inițiale și cuantificând exact paguba.
- Ce se Poate Obține (Recuperarea Prejudiciului Integral)
Pe lângă soluțiile primare (reparație sau reducere de preț), proprietarul poate obține Daune-Interese (Daune Materiale și Daune Morale) pentru a acoperi toate consecințele viciului:
Daune Materiale:
- Costuri de Cazare Temporară: Cheltuielile cu chiria pe perioada în care imobilul nu a putut fi locuit din cauza viciului și a reparațiilor.
- Cheltuieli de Expertiză și Judecată: Costurile pentru toate rapoartele tehnice și cheltuielile de judecată.
- Pierderi Colaterale: Valoarea bunurilor personale distruse din cauza viciului (ex. mobilier afectat de inundații).
Daune Morale:
Acestea se acordă pentru suferința psihică cauzată de neajunsurile locative, stresul litigios, riscul de prăbușire și imposibilitatea de a folosi proprietatea în condiții de siguranță.
Astfel, prin demonstrarea tehnică a viciului și prin chemarea în judecată a părților responsabile, proprietarul își maximizează șansele de a obține o despăgubire justă și completă.
Având în vedere complexitatea acestor proceduri, este esențial să consultați un avocat specializat și vă stăm la dispoziție pentru a vă oferi o evaluare precisă a șanselor dumneavoastră de succes și în reprezentarea în instanță.
Nu ezitați să solicitați ajutor unui avocat pentru susținerea intereselor dvs.
Avocat BARĂU TUDOR
Telefon 0740493903
contact@avocat-barau-tudor.ro
