Dacă dorești să vinzi un teren agricol situat în extravilan în 2025, trebuie să urmezi o procedură strictă, reglementată în principal de Legea nr. 17/2014 (modificată și completată).
Principalul scop al acestei reglementări este respectarea dreptului de preempțiune și protejarea destinației agricole a terenurilor.
Pasul 1: Inițierea Procedurii și Depunerea Ofertei de Vânzare
Procesul începe prin depunerea unei Oferte de vânzare la Primăria localității unde se află terenul, la Compartimentul de specialitate (de regulă, Registrul Agricol).
Documente Necesare la Primărie (Etapa Inițială)
Vânzătorul (persoană fizică sau juridică) trebuie să pregătească următoarele documente, depuse în trei exemplare, conform normelor:
- Cererea de afișare a ofertei de vânzare.
- Oferta de vânzare propriu-zisă (model standard), care trebuie să includă obligatoriu prețul cerut și datele de identificare ale terenului.
- Actul de proprietate (copie legalizată sau certificată pentru conformitate), care poate fi: Contract de vânzare-cumpărare, Titlu de Proprietate, Certificat de moștenitor, Hotărâre judecătorească, etc.
- Extras de Carte Funciară pentru informare (nu mai vechi de 30 de zile) și, după caz, planul de amplasament și delimitare (din documentația cadastrală).
- Acte de identitate ale vânzătorului (copie CI/BI).
- Certificat de atestare fiscală (original) emis de Primărie.
În cazul persoanelor juridice, se adaugă Certificatul Constatator al Registrului Comerțului și hotărârea organelor de conducere privind vânzarea.
Alte documente doveditoare (ex: procura, certificat de căsătorie, dacă e cazul).
Pasul 2: Respectarea Dreptului de Preempțiune
După înregistrarea ofertei, Primăria o afișează timp de 45 de zile lucrătoare la sediul său și pe pagina de internet. This etapă permite exercitarea dreptului de preempțiune de către titularii acestuia.
Ordinea Preemptorilor (Ranguri de Prioritate)
Legea 17/2014 stabilă o ordine strictă a preemptorilor, care are prioritate la cumpărarea prețului și în condițiile specificate de vânzător. Ordinea include, printre alții:
- Rang I: Coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul III.
- Rang II: Proprietarii investițiilor agricole, arendașii.
- Rang III: Proprietarii/arendașii terenurilor agricole vecine.
- Rangul IV: Tinerii fermieri.
- Rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice și unități de cercetare-dezvoltare.
- Rang VI: Persoanele fizice cu domiciliul/reședința în unitatea administrativ-teritorială sau unități vecine.
- Rang VII: Statutul Român (prin Agenția Domeniilor Statului).
Dacă mai mulți preemptori acceptă oferta, vânzătorul alege cumpărătorul dintr-un rang superior sau, în cadrul aceluiași rang, pe cel care să aibă grijă să îndeplinească condițiile legale.
Pasul 3: Avizul Final și Încheierea Tranzacției
Obținerea Avizului de Vânzare
Acceptarea Ofertei: Dacă unul sau mai mulți preemptori acceptă oferta în termenul de 45 de zile lucrătoare, vânzătorul se prezintă la Primărie pentru a alege cumpărătorul și a solicita eliberarea Avizului final necesar vânzării.
Vânzarea Liberă: Dacă niciun preemptor sau potențial cumpărător (în etapa ulterioară) nu manifestă intenția de cumpărare, Primăria eliberează sau Adeverință de vânzare liberă.
În anumite condiții, dacă terenul se vinde către un alt cumpărător decât preemptorul (în cazul vânzării libere), acesta trebuie să îndeplinească anumite condiții cumulative (domiciliu/sediu în România de cel puțin 5 ani, desfășurarea activității agricole de cel puțin 5 ani, etc.).
Autentificarea Contractului la Notar
După obținerea Avizului final sau a Adeverinței de vânzare liberă, tranzacția se poate încheia. Vânzătorul și cumpărătorul se prezintă la Notarul Public ales pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Documente Necesare la Notar (Finalizarea Tranzacției)
Pe lângă actele de proprietate și actele de identitate, notarul va solicita:
- Avizul final sau Adeverința de vânzare liberă de la Primărie (original).
- Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare (obținut de notar, valabil 10 zile lucrătoare).
- Certificatul de atestare fiscală (emis de primărie) care atestă că proprietarul este la zi cu taxele și impozitele.
- Certificatul de performanță energetică (dacă teren pe există și construcții).
- Declarații standard notariale (ex: de încasare a prețului, privind regimul matrimonial).
- Dovada achitării impozitului pe transferul de proprietate (achitate de vânzător, reținut și virat de notar).
Impozitul Special pentru Revânzare Rapidă
O prevedere esențială a legislației actuale (valabilă și în 2025) vizează sancționarea revânzării rapide. Dacă terenul agricol este vândut înainte de împlinirea unui termen de 8 ani de îndeplinire, vânzătorul datorează un impozit de 80% calculat la diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare.
Având în vedere complexitatea acestor proceduri, este esențial să consulte un avocat specializat și vă stăm la dispoziție pentru a vă oferi o evaluare precisă a șanselor dumneavoastră de succes și în reprezentarea în instanță.
Nu ezitați să solicitați ajutor unui avocat pentru susținerea intereselor dvs.
Avocat BARĂU TUDOR
Telefon 0740493903
contact@avocat-barau-tudor.ro
