Pentru orice proprietar de imobil, a te confrunta cu un chiriaș care nu-și mai respectă obligațiile contractuale sau cu un ocupant care folosește proprietatea fără drept este o situație extremă de frustrare.
Legislația românească oferă o soluție judiciară rapidă și eficientă: cererea de evacuare a Titlul XI al Cărții a VI-a din Codul de procedură civilă (articolele 1.034-1.044).
Această procedură specială a fost creată pentru a proteja dreptul de proprietate și a permite titularilor de drepturi locative să obțină sau hotărâre de evacuare într-un timp scurt, fără a fi nevoiți să parcurgă un proces civil de durată și complex.
Cererile de evacuare, conform acestei proceduri speciale, se pot introduce atunci când un proprietar dorește să obțină eliberarea unui imobil ocupat de o persoană care:
- Îl ocupă “fără drept”: Adică nu are un titlu legal (un contract de închiriere, de comodat etc.) care să îi permită să locuiască în imobil. Acest lucru se referă, de exemplu, la persoane care se instalează ilegal (squatting) sau la oaspeți care refuză să plece.
- Are un titlu locativ, dar acesta a încetat sau a fost desființat: Aceasta este cea mai comună situație, aplicabilă chiriașilor. Procedura se poate folosi, de exemplu, atunci când contractul de închiriere a expirat, a fost reziliat din cauza neplății chiriei sau a fost desființat din alte motive legale.
- Condiția principală pentru a utiliza această procedură sumară este ca proprietarul să aibă un titlu de proprietate (ex: contract de vânzare-cumpărare, extras de carte funciară), iar ocupantul să nu aibă niciun drept locativ sau dreptul să fie încetat.
Avantajele Procedurii de Evacuare
Întreaga procedură, de la sesizarea instanței până la pronunțarea hotărârii, se desfășoară într-un termen foarte scurt. Acest lucru reduce semnificativ perioada de timp în care proprietarul pierde venituri sau suportă costurile.
Probele se bazează, în principal, pe înscrisuri. Nu este necesar un probatoriu complex, ceea ce face ca procesul să fie mult mai simplu decât o acțiune civilă de drept comun.
Hotărârea de evacuare este executorie de drept. Aceasta înseamnă că, odată pronunțată, proprietarul poate apela imediat la un executor judecătoresc pentru a pune în aplicarea evacuării, dacă hotărârea nu este definitivă.
Înainte de a vă adresa instanței, sunteți obligați să-l notifice pe ocupant să părăsească imobilul prin executorul judecătoresc.
Termenele variază în funcție de situație:
Pentru chiriașii al căror contract a încetat, Notificarea se face cu cel puțin 30 de zile înainte de a introduce cererea la instanță. Aceasta se poate realiza prin executorul judecătoresc sau prin scrisoarea recomandată cu confirmarea de primire.
Pentru ocupanții “fără drept” legea nu impune un termen specific, dar este recomandat să li se acorde un termen rezonabil, de obicei de 5 zile, pentru a părăsi imobilul.
Dacă, după expirarea termenului de notificare, ocupantul refuză să plece, proprietarul depune cererea de evacuare a judecătoriei în a cărei circumscripție se află imobilul. Cererea trebuie să fie însoțită de:
- Titlul de proprietate al reclamantului.
- Contractul de închiriere (dacă este cazul) și dovada încetării acestuia.
- Dovada notificării prealabile (confirmarea de primire a scrisorii recomandate, dovada comunicării prin executor etc.).
Procedura se desfășoară cu citarea părților.
Instanța va analiza documentele depuse și va constata dacă ocupantul are sau nu un titlu locativ valabil.
Apărările pârâtului (ocupantului) sunt limitate la șești de drept, nu la probe complexe care ar necesita un proces de fond.
Dacă cererea este admisă, instanța va emite o hotărâre de evacuare, specificând un termen rezonabil pentru părăsirea imobilului (de obicei, între 5 și 30 de zile).
Odată pronunțată hotărârea, dacă ocupantul nu pleacă de bunăvoie în termenul de stabilitate de instanță, proprietarul se poate adresa unui executor judecătoresc pentru a pune în aplicarea evacuarea silită, folosește forța publică dacă este necesar.
Hotărârea de evacuare poate fi atacată doar cu apel în termen de 5 zile de comunicare. Acest detaliu este important pentru a oferi cititorului sau imaginea completă a procesului, chiar dacă nu modifică esența procedurilor.
Având în vedere complexitatea acestor proceduri, este esențial să consulte un avocat specializat și vă stăm la dispoziție pentru a vă oferi o evaluare precisă a șanselor dumneavoastră de succes și în reprezentarea în instanță.
Nu ezitați să solicitați ajutor unui avocat pentru susținerea intereselor dvs.
Avocat BARĂU TUDOR
Telefon 0740493903
contact@avocat-barau-tudor.ro
