Foarte mulți clienți vin la mine după ce au semnat un antecontract.
De cele mai multe ori, le-ar fi fost mult mai simplu și mai ieftin să fi venit înainte.
Antecontractul de vânzare-cumpărare nu este doar o chitanță de avans, ci un document juridic obligatoriu, care vă poate transforma visul în coșmar dacă nu este corect negociat.
Antecontractul de Vânzare-Cumpărare Imobiliar (sau Promisiunea Bilaterală de Vânzare-Cumpărare) este, conform Codului Civil, o convenție prin care părțile – Promitentul-Vânzător și Promitentul-Cumpărător – se obligă reciproc să încheie în viitor contractul final de vânzare.
Acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci naște doar obligații de a face (obligația de a vinde, respectiv de a cumpăra), oferind securitate ambelor părți până la îndeplinirea condițiilor necesare (ex. finalizarea construcției, obținerea creditului, verificarea actelor).
Antecontractul se încheie în următoarele situații frecvente:
- Imobile în Construcție: Când dezvoltatorul vinde locuința înainte de finalizare și intabulare.
- Credit Ipotecar: Când Promitentul-Cumpărător are nevoie de timp pentru obținerea finanțării de la bancă.
- Verificări de Documente: Când părțile au nevoie de timp pentru a obține documente necesare vânzării (ex. certificat energetic, certificat fiscal, intabulare).
Pentru a produce efecte juridice depline, în special posibilitatea de a forța încheierea contractului final, antecontractul trebuie încheiat în formă autentică, la notarul public.
De ce este forma autentică obligatorie?
- Opozabilitatea față de terți: Doar actul autentic poate fi notat în Cartea Funciară (CF). Această notare este esențială.
- Notarea în CF: Notarea promisiunii blochează vânzarea imobilului către o terță persoană (alt cumpărător) pe perioada valabilității antecontractului. Astfel, cumpărătorul este protejat de o vânzare paralelă.
Încheierea antecontractului în formă autentică implică:
- Identificarea Părților: Verificarea identității și capacității juridice a vânzătorului/cumpărătorului.
- Verificarea Proprietății: Notarul verifică situația juridică a imobilului (sarcini, ipoteci, litigii) în CF.
- Achitarea Avansului/Arvunei: Se consemnează plata sumei de bani (avansul).
- Notarea în CF: Notarul dispune, la cerere, notarea promisiunii în Cartea Funciară.
Clauze Necesare în Antecontract
Inserarea unor clauze clare și detaliate este cea mai bună metodă de prevenire a litigiilor.
- Termenul Final de Semnare a contractului de vanzare cumpărare, respectiv data exactă până la care trebuie semnat contractul final. Scop: Stabilește momentul de la care o parte este în întârziere (pune în întârziere).
- Identificarea Avansului/Arvunei, suma plătită și calificarea ei juridică (Avans sau Arvună). aceasta permite aplicarea sancțiunilor duble (vezi mai jos).
- Sancțiunea de Nerespectare (Pact Comisoriu),clauza care specifică rezoluțiunea de drept a antecontractului, fără intervenția instanței, în cazul neîndeplinirii obligațiilor și are ca scop să simplifice si să accelereze rezilierea legală a contractului.
- Condiția Suspensivă (Obținerea Creditului), clauza prin care antecontractul produce efecte doar dacă cumpărătorul obține creditul bancar într-un anumit termen și are ca scop protejarea cumpărătorul, permițându-i recuperarea avansului dacă banca îl respinge.
- Clauza Penală, suma de bani stabilită în avans, pe care partea în culpă o datorează celeilalte părți ca despăgubireși are ca scop obținerea rapidă a despăgubirii, fără a mai dovedi prejudiciul în instanță.
Atunci când una dintre părți refuză sau omite nejustificat încheierea contractului final, legea și clauzele inserate oferă mecanisme de sancțiune.
Când Promitentul-Vânzător NU Respectă clauzele din antecontract
Dacă vânzătorul refuză să vândă sau vinde imobilul altcuiva:
Cumpărătorul are dreptul să solicite dublul sumei achitate ca avans/arvună (conform Codului Civil, art. 1545).
Cumpărătorul poate apela la instanța de judecată pentru a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare. Această hotărâre transferă proprietatea.
Când Promitentul-Cumpărător NU Respectă clauzele din antecontract
Dacă cumpărătorul se răzgândește sau nu obține creditul:
Dacă nu există o clauză suspensivă specifică (vezi mai sus), vânzătorul are dreptul să rețină suma plătită ca avans/arvună (ca despăgubire).
Puteți ieși legal dintr-un antecontract prin:
- Acordul Părților, cea mai simplă metodă. Părțile semnează un act adițional notarial de reziliere.
- Invocarea unei condiții suspenive, dacă o condiție (ex. creditul) nu s-a îndeplinit.
- Pactul Comisoriu, dacă antecontractul prevede că nerespectarea termenului duce automat la rezoluțiune.
- Instanța de Judecată, soluția finală în lipsa unui acord, unde se solicită rezoluțiunea și obligarea la plata daunelor.
De ce este Necesar un Avocat?
Deși antecontractul se încheie la notar, rolul avocatului este vital și precede momentul semnării.
- Negocierea Clauzelor: Avocatul negociază clauzele esențiale (termen, penalități, clauze suspensive) pentru a asigura cel mai bun echilibru de forțe.
- Calificarea Avansului: Avocatul se asigură că suma plătită este corect calificată ca Arvună, activând protecția dublului avans.
- Verificarea Titlului: Avocatul efectuează o Due Diligence juridică, verificând istoricul complet al proprietății (nu doar situația actuală din CF), litigii ascunse și regimul matrimonial al vânzătorului.
- Reprezentarea în Litigii: Dacă apar probleme, avocatul este cel care introduce acțiunea în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract sau acțiunea în rezoluțiune și daune.
Dacă sunteți în faza de negociere sau aveți deja un antecontract și doriți o analiză detaliată a riscurilor, contactați-ne pentru o evaluare juridică specializată!
Având în vedere complexitatea acestor proceduri, este esențial să consultați un avocat specializat și vă stăm la dispoziție pentru a vă oferi o evaluare precisă a șanselor dumneavoastră de succes și în reprezentarea în instanță.
Nu ezitați să solicitați ajutor unui avocat pentru susținerea intereselor dvs.
Avocat BARĂU TUDOR
Telefon 0740493903
contact@avocat-barau-tudor.ro
